最强规划PK最稳房价,年的常西湖

FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：左丘美编：小樱校对：塔夫

郑州用20年时间聚焦郑东新区的建设，让这座曾名不见经传的弱省会城市，一举将GDP提升至全国15强，并进入国家中心城市序列，这份答卷异常出彩。

有榜样在，郑州各行政区从年后陆续开建自己的新区，都想复制郑东新区的辉煌，个个跟打了鸡血一样踌躇满志。

如今七八年过去，不说成熟，真正能在大面上实际呈现的也不多，理想不如现实来得真切，也让我们看到了新区建设的不易。

这里面最尴尬的，恐怕就是常西湖新区。

拥有市级政府主导的强力规划、与主城无缝衔接的区位、得天独厚的自然环境、充裕的建设资金注入，但在年奥体中心举办全国少数民族运动会带起一波热度后，却在年和大部分新区一样，正经历着一场难以言说的尴尬。

不同的是，因为有了年的抢眼，反差被衬托得更加明显。

年的常西湖新区，都发生了什么？有没有不该发生的发生了，应该发生的却没发生？站在年底的时间点，看清这些，你才能知道它是不是真的如你期待或非你所愿一样前途光明。

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只要你不尴尬，尴尬的就是别人

年12月19日周六上午10点半，老肖从铁炉村的家里出来，骑着自己的金彭电动三轮，不紧不慢地向奥体中心驶去。

天越来越冷，平时去“四个中心”游玩的人越来越少，最近几个周末，老肖中午在奥体中心、档案美术馆、大剧院附近连30个烤面筋都卖不出去。

头天晚上听在西悦城一块摆摊卖小吃的同行们说，周六奥体中心有活动，人不会少，老肖打算过去打场痛快地“遭遇战”。

果然，战果卓著，从11点到下午1点，老肖在14号线奥体中心站地铁口到奥体中心体育馆东北角之间来回数次，在到处都是“绝对生长力”的海报旁，共卖出近串烤面筋，比平时多出10倍。

带来的面筋都卖完了，老肖返回铁炉村的家，老婆重新热了中午剩下的西红柿鸡蛋卤，给老肖下了一大碗面条，舒服地吃完，老肖睡了会儿觉，下午三点起来，老婆已经串好了晚上要卖的面筋。

下午5点，老肖再次出门，这次的目的地是汇泉西悦城。到达西悦城3号院东侧的西四环辅路，上百个小摊已经支起，天色渐暗，来买东西的周边居民铺满了米长的小路。

西悦城从安置房到早期的几个院大面积交付已有两年多，去年又通了暖气，目前至少已经有3万人入住。人多，需求自然就多，原来在须水和植物园卖烤面筋的老肖，已经把西悦城作为了常驻点。

汇泉西悦城实拍

但西悦城也有弊端，摆摊的人多，同业竞争激烈，卖也卖不多，偶尔早回家，老肖还要在回家路上的1号线铁炉站地铁口再卖会儿。

到了今年下半年，紫韵城安置房及二期福园入住率变高，老肖明显感觉到铁炉站的人多了，现在晚上倒有一半时间都守着这个地铁口。

常西湖新区自年成立管委会至今，用了7年时间实现了南部核心区“四个中心”的建成。年，西四环高架开通、全国少数民族运动会的成功举办、地铁14号线一期开通运营、郑州市博物馆开馆临展，让这里着实欢腾了一番。

地铁14号线一期开通运营

但含着承接市府西迁、拥有国际级超前城市规划的金钥匙，又是建国以来郑州市最大规模的公共文化事业投资，常西湖新区在居住层面上还远远没有成熟。只有建设路以北的存量小区和华瑞紫韵城一线、西四环沿线的汇泉西悦城和郑州一中北侧的公务员小区，形成了常西湖目前的居住生态。

说实话，这种分散且刚需的生活氛围，相比常西湖新区高大上的规划，确实有些尴尬，但没办法，这就是目前的现实。

常西湖新区离真正的成熟，还有段长长的路要走，这是任何新区都要经历的过程，即使定位如此高的常西湖新区，也不能跳过发展规律。

但如果有人因此就否定它的价值，很有可能最后尴尬的是自己，因为常西湖新区走的是完全不同的路子。

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年，常西湖发生了什么

前几年的常西湖新区，给人最大的印象是四个中心区域的塔吊林立，这种震撼，在郑州的其他新区建设中并不常见，也只有当年的郑东新区CBD和今年的白沙科学谷有过。

政府主导的城市建设，总是比单纯的开发商建住宅更能让人看到希望。哪怕今年受疫情影响，常西湖新区仍然迈出了一个实力新区该有的前进步伐。

交通方面：

地铁1号线车次加密，地铁14号线重新开通运营。

中原西路上在建的地铁10号线一期和文博大道上地铁6号线一期西段建设稳步推进，片区内的站点基本建设完毕，两条新建线路大部分区间都实现了区间盾构洞通。其中6号线一期西段将于年底通车，10号线一期将于年底通车。

地铁线路示意图

常西湖新区在建项目大多在-年之间交付，这就意味着在人口大批量入住时，在建地铁线到时已基本开通完毕。

而超大规模的地下交通系统，目前也已全面建成，这是郑州城建史上的首个地下交通网络。

地下交通系统示意图

公建方面：

郑州市美术馆建成开放，郑州大剧院建成开放，市民活动中心建成，郑州日报报业大厦建成交付，位于奥体中心主场馆的郑地奥体建国饭店营业。

郑州市美术馆

郑州大剧院

郑州日报报业大厦

郑地奥体建国饭店

加上先期已完成开放运营的郑州奥体中心和郑州博物馆，今年成为四个中心的全面交付年。

郑州奥体中心

郑州博物馆

规划方面：

中央文化区CCD北部片区板块修规，重做城市设计，打造核心带动、功能互补的城市功能片区，建设以科创为特色、兼容性更强、弹性更足的现代化城区。

片区将大量增加商务、商业用地，大量引进科创企业，把北部片区打造成郑州新的科创高地，改变目前北部片区安置房太多、发展价值弱的现状。

文化生活方面：

受疫情影响，今年的活动大部分都取消了，但仍然有重磅活动举办，比如第35届中国金鸡百花电影节在此成功举办，年乒乓球世界巡回赛总决赛在此进行。四个中心的文化交流功能得到进一步释放。

地产开发方面：

年6月24日，总占地超过亩的碧桂园凤凰城一期项目入市，均价-元/平；

年6月30日，总占地余亩的刁沟城中村改造项目恒大林溪郡一期开盘，推出一期高层、洋房共计套精装修房源，高层均价13-元/平，洋房均价-10元/平；

年9月19日，总占地约亩的铁炉城中村改造项目裕华城一期高层项目入市，均价-元/平；

年9月26日，总规划达6平方公里的中原华侨城一期住宅开盘，高层均价元/平，洋房均价1元/平；

年10月23日，总占地面积亩的金科中原一期开盘，高层均价元/平；

年11月21日，占地48亩小项目金地西湖春晓开盘，高层均价元/平。

一年时间，6家新面孔入市，其中碧桂园凤凰城、恒大林溪郡、金科中原更是一个比一个销售火爆，让年成为常西湖的项目爆发年。

加上之前已有的7个项目：汇泉西悦城、华瑞紫韵城，以及永威西郡、汇泉景悦城、融侨中晟悦城、融信奥体世纪作品、世茂璀璨西湖。常西湖新区一年时间项目入市数量就实现了翻倍。

融信奥体世纪实拍

并且在碧桂园凤凰城、恒大林溪郡、金科中原开盘时，个个都出现了热销，目前碧桂园凤凰城一直保持着月均销售接近3亿的去化速度，恒大林溪郡开盘当天劲销12亿，金科中原在临时搭建的开盘说明会现场，就完成了当期房源80%左右的去化。

恒大林溪郡实拍

一步步走到年底，虽然整个片区市场热度不高，但就单盘成绩来说，常西湖新区今年真是长脸不少。

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常西湖新区房价稳健，利好仍没有尽出

常西湖新区目前在售的13个项目，共分出了3个阵营，分别对应着刚需、刚改、改善用户，基本实现对广大郑州购房者的全阶层覆盖。

第一梯队，世茂璀璨西湖、恒大林溪郡。容积率小，洋房配比较高，具备了吸引改善客流的水准。项目常规房源均价在元/平左右；

第二梯队：永威西郡、融信奥体世纪作品、金科中原，给刚改客群提供了选择，项目常规房源均价在元/平；

第三梯队：汇泉西悦城、汇泉景悦城、华瑞紫韵城、金地西湖春晓、中原华侨城、碧桂园凤凰城、融侨中晟悦城、裕华城，均价从多到元/平不等，给刚需客群提供了很多空间。

去掉极个别万元内超低价和10元/平的洋房，常西湖片区目前的整体均价在元/平左右，与三年前相当，比最高时回调了元左右，不难看出其中的稳健。

支撑常西湖新区目前房价水平的因素，当然离不开人们对其宏大规划加持的前景看好，更重要的因素还是其紧邻主城的区位便利度。

常西湖区域项目及区位示意图

郑州三环外大部分新区都与主城有或多或少的交通割裂，只有常西湖新区四向均有城市快速交通体系环绕，南北向的西三环、西四环，东西向的建设路、中原西路、陇海快速路、航海路西延线，不仅通达全城，还不堵车，这一点，谁都比不了。

目前常西湖片区商业配套一片空白，为啥？一是现阶段没有人口支撑，谁做商业谁死；二是即便西四环沿线的汇泉西悦城、永威西郡、华瑞紫韵城，距中原万达、锦艺城驾车不过10分钟即到，也都有公共交通直达，还没那么迫切地需要大型商业。

这也是四个中心中轴线下方的CCD中央大街硬件设施早已建成却迟迟不见开业的直接原因。

CCD中央大街

至于产业匮乏的问题，解决方案则来得更加重磅。

中央文化区北部片区将建郑州西部科创中心，这是常西湖新区继四个中心后的最大利好，北部片区剔除了大广场、低密度的苏式城市设计理念，向集中度更高的街区式城市产业功能区转变，已经为未来十到十五年的发展奠定了扎实基础。

从年开始，常西湖新区将转入产业升级的新赛道，谁能在区域竞争中最终胜出，现在下结论尚早，但可以肯定的是，承担郑州东西向均衡发展重任的常西湖新区，一定不会吝啬告诉你更多惊喜。

年，靠着中原科技城的横空出世，北龙湖的大腿被杨金抱得越来越紧；一年疫情影响，管南非但没有哑火，几个大盘反而都卖得不错，人口注入量也是惊人。

如果给年的常西湖新区找一个关键词，“没有声音”再恰当不过，但它真的在甘愿沉寂吗？

从6月到11月，半年时间连出碧桂园凤凰城、恒大林溪郡、金科中原三个热销大盘，我们看到了它当下的吸引力；从7月流出的科创产业规划，我们看到了它的未来走向。

常西湖新区并不是沉寂，而是在闷头发展，常西湖正在改变你所看不见的东西，因为只有这样才能改变你看得见的东西。

也许暂时看不到成果，但不要失望或灰心，它不是没有成长，而是在扎根。

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