盛宴过后,这个城市的投资客彻底被套牢
1
之前，在讲北京楼市的时候，笔者曾经多次强调过：北京没有外来投资客！
这是为什么，难道这些人连帝都都看不上？
答案其实很简单：
因为外来投资客没有五年社保，更玩不转80%以上的首付。
这样的市场，是全靠本地刚需撑起来的，注定很难有大行情！
这样的市场，其实是有点极端化的，是不正常的。此类市场如果遇到本地人口急剧收缩，房价会怎样？黑龙江鹤岗给出了最好的答案！
今天，我们来讲另一个极端——本地刚需乏力、几乎全靠外来投资客撑起来的市场。
这样的市场，你以为会如何？
2
山东乳山，就是这样的一个典型。
说起“乳山”，可能很多人连名字都没听过。但如果说起“海景房”，估计90%以上的人都不陌生。没错，乳山就是一个靠海景房而闻名的城市。
她属于山东省，是隶属于威海市的一个县级市，因境内的“大乳山”而得此名，区域内还有著名的银滩旅游度假区。由于沿海的原因，即便是夏季最炎热的六七月份，这里也是凉风习习，环境舒适而宁静。
银滩旅游度假区是从年7月开始兴建的，年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。
度假区建成之后，一些嗅觉敏感的开发商就开始兴建海景房了，只是刚开始的时候，规模没有那么大，进度也很缓慢。
年，乳山加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了多个海景房项目，它们集中分布在银滩旅游度假区周边。
从年到5年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从万元猛增至7.53亿元。
7年至年，是乳山房地产发展的巅峰时刻：7年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长.05%，销售面积.25万平方米，此后至年间一直保持高位运行。
那时候（9年左右），北京、天津、青岛、济南等大中城市的购房客，纷纷涌进乳山，购买海景房，当时的房价大约为-元/㎡。
而十年后的今天，又是个什么局面呢？
据《每日经济新闻》的记者报道：目前，乳山的海景房，新盘均价大概在元/㎡。然而，二手房价格却只有新房的一半左右，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至元/㎡。
看到这儿，也许你会说，这有什么稀奇的？黑龙江鹤岗、甘肃玉门的白菜价房子，我见多了。
可是，往深处想想，乳山和这两个城市的逻辑，有相同之处，却又不尽相同。
3
其实，乳山也并没有大家想象的那么惨，银滩周边的新盘项目，目前价格在元左右，品质好一些的，单价甚至在万元以上。
一个人口不过才区区50多万的县级市，新盘价格居然能达到-元，说实话，是非常高的。
要知道，天津出了城六区，单价一万多的房子一抓一大把，除了天津之外，这样的城市还有郑州、重庆、长沙等等。
如果对标基本面，乳山和天津、郑州、重庆、长沙不知道差了多少个量级。可是，新盘价格却只差了三四千。
我知道，行文至此，一定有很多人压抑不住内心的不屑和鄙视了：
钱掌柜，你拿其他城市偏远位置的房价，来对标乳山位置最优越的海景房？你懂不懂房产理论的基本常识？你懂不懂得价差也是要看基数的？你懂不懂....
别急，兄弟们，平复一下激动的心情，继续往下看：
中国有句老话叫“三十年河东，三十年河西”，我觉得用在这里特别合适。
年，乳山房地产行业跌落神坛，销售面积和销售金额日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。
年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万㎡，不及年高峰时的一半，那一年，银滩还出现了为数不少的烂尾楼。如今售卖的新盘项目，有不少是当时的烂尾楼重新盘活起来的。
据《每日经济新闻》记者实地调研，目前乳山的新盘也不太好卖，工作日期间售楼处基本没什么人，周末会有看房团，但成交明显不行了，当地卖房子的比卖菜的都多；有人一年多前元/㎡买的新盘，一天没住过，如今价格拦腰斩也卖不出去...
那么问题来了：一直很火爆的乳山银滩海景房，为什么突然之间就不行了呢？
4
这要回到当初的那个问题：乳山和鹤岗、玉门的逻辑，有相同之处，却又不尽相同。
相同之处是：它们都属于人口收缩型城市。
乳山，作为一个县级市，年末常住人口只有50多万人，在如今各大城市都开启抢人战略的情况下，这样的小城，毫无疑问，人口是处于流失状态的。
在之前的文章中，我们已经强调过很多次了：失去人口支撑的城市，会非常危险，所以这类城市尽量不要碰。
不同之处在于：
玉门、鹤岗，作为石油和煤炭型资源城市，资源逐渐枯竭后，当地经济转型困难，这就加速了本地人口的流失。
人口流失后，大量的房子出现空置，一些地方逐渐成为鬼城。
▼玉门
这就等于给楼市来了个釜底抽薪，房价不跌才怪。
而乳山，是一个沿海的旅游城市，乳山楼市，大部分是靠外地投资客支撑起来的。
每年夏季，是乳山的旅游旺季，届时会有大批游客涌入。而一同涌入的，还有一波一波乘坐大巴车而来的看房团，这些人是海景房最主要的购买群体。
游客的生活方式是候鸟式的，所以，他们买入的房子大多空置。夏天，银滩海景房的入住率有10%左右，而冬季却不足1%。这样的市场是严重畸形的。
再加上之前的过度开发，供应量严重过剩，狂欢之后，留下一地鸡毛！
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几乎靠外地购房客支撑起来的城市或片区，还有很多很多，比如：北戴河、大连的海景房；大理、丽江的文旅地产；广西防城港、辽宁丹东；等等等等...
这类地方，房价波动往往都比较大。行情到来时，能大涨一波，但是这些地方的房子空置率很高，二手房市场不成熟，入手的新盘不仅日后出手困难，就难出租都十分不易。
如果供应量能平衡还好，可一旦遇上大兴土木、新盘泛滥，那么短暂的盛宴过后，结果注定会是一地鸡毛。
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