下沙沿江已破钱塘新区房价ldquo天

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文丨诗怡

要说下沙的房价，除了金沙湖，其他板块均价基本在2.5-3W，杭州主城区，万以内预算的89㎡，下沙为刚需们提供了大量的房源。

最近位于下沙沿江板块的保利江语海小区，从透明售房网上的成交信息显示，9月18日成交了一套约56.11㎡的小户型，均价高达元/㎡，为最近六个月以来该小区的最高成交价。

江语海的成交记录

众所周知，下沙房价的“天花板”在于金沙湖，新房限价元/㎡，二手房成交均价基本在4万左右。在某二手房平台查询到，金沙湖板块近期成交的最高价基本在4.6万/㎡左右。

即使是金沙湖的春风金沙和望金沙未来交付之后，二手房能否上4.8万/㎡的单价，还是一个问号。

金沙湖板块成交较高的部分二手房交易

但是，保利江语海这套房子甚至已经超过了金沙湖板块的成交高价了，显然已破钱塘新区的房价“天花板”！

自从杭州招生“公民同招”政策的实行，“学区房”便水涨船高。

在城西的未来科技城，学军中学海创园官微的推送中透露，学军中学教育集团将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园。

虽然消息还未得到官方“盖章”，但离该学区最近的便是青枫墅园小区，从今年的7月份开始，该小区便传来了一波“涨价潮”，甚至还有人称之为“余杭区的第一学区房”。

是否过于夸张，我们不作解释，但是，不能否认的是，有了一个好学区，确实会带动周边房价的涨幅。

说到下沙最好的学区，文海学区当之不让。

文海实验学校（来源于网络）

而最靠近文海实验学校文清校区的保利·江语海，在这套单价高达元/㎡的房子之前，房价就已经远高于沿江其他小区。

江语海已成交的部分4万+二手房

但是，就整个小区品质来说，江语海与沿江南的保利·东湾，玫瑰湾对比，似乎并无明显优势。甚至，江语海的个别户型并不算优秀。

同为保利产品，同处于下沙沿江居住带，但为何能让房价遥遥领先，毫无疑问，是学区的加持。

学区的力量是不容小觑的，大多数人会认为，离学校最近，当然学区最稳。

这一点从下沙老物美商圈的老小区就能窥探一二，比如老物美商圈的福雷德广场，裕园公寓，大都文苑风情等小区，他们都属于文海学区，但单价就比较难上3W。

主要是离文海学校并不算近，也就是说学区不稳定。

很多因学区而购房的家长们就会有疑虑，再加上这些小区楼龄相对较老，户型也有缺陷，所以尽管也是文海学区，房价自然也不会太高。

文海学区的范围

而另一个在文海文清校区旁边的经济适用房小区景冉佳园，二手房价遥遥领先于沿江的其他商品房，从二手平台的交易来看，目前已成交了好几套单价超4W的小户型！

一般来说，无论是江语海还是景冉佳园，这两个小区的小户型成交单价上4W的可能性较高，这也充分体现了买家更看重的则是学区。

景冉佳园单价4W的部分成交

而景冉佳园旁边即将开盘的锦上文澜，对于二套“非无房户”居然还有30%的倾斜，看来“非无房户”们的机会还是有的，只是这个概率会比较低。

学区房如此受青睐，从这些让人惊叹的二手房价的背后，我们看到的其实是“虎爸虎妈”们为了让孩子能赢在起跑线，那一颗颗焦虑的心。

好学区能给孩子们一个更好的学习氛围，但是孩子自身的努力则更加重要。

如果学区房的价格实在难以接受，放宽心态，选择其他的品质小区也未尝不可。

沿江的江语海卖出了钱塘新区房价的“天花板”价格，下沙的另一个刚需板块，大学城北似乎也不甘示弱。

之前我们报道过都会钱塘东区刚交房就已挂牌出售的消息，当时的诧异在如今看来更是惊叹！

8月28日，都会钱塘东区一套约89.98㎡的三房以万的价格成交了！从负责签约该套房源的中介处得知：该房源未满两年，毛坯，且不带车位！

成交记录

我们都知道，二手房交易中会涉及到多个税种，这套未满两年的房子，据中介介绍，增值税约需13.6万，另外还有1%的契税和1%的个税，两个税约5.4万，税总额约19万。

根据杭州下沙二手房交易习惯，这些税和中介费都由买家承担。

也就是说，买家还需要支付19万的税，另外还有中介费，该套房源实际上约万！

与中介的聊天记录

更有甚者，这套的成交价格还不是高点。据中介的介绍，该小区甚至已经成交了一套.8万的未满两年的89方洋房，再次刷出单价新高！

近万的价格在大学城北买下一套89方的毛坯三房，值么？

在整个下沙范围内，除了龙湖·滟澜山，下沙已有多年未有洋房产品。下沙沿江几乎是清一色的高层住宅，想要在下沙买洋房，选择空间实在太小。

当金地和龙湖进军大学城北，再一次将洋房产品搬上了下沙的新房市场。

年的10月9日，晓春城都会钱塘东区发布了购房意向登记，总套数套，吸引了户购房家庭登记，中签率约为25.68%，当时洋房的均价为元/㎡，高层均价元/㎡。

一年不到的时间，二手成交单价已达3W，是产品足够优秀还是市场需求所影响？

都会钱塘东区实景

曾经和一个买了都会钱塘东区洋房的业主聊天，他买这里的理由就是看中了洋房的品质。当然，相对于高层来说，洋房的优势确实有目共睹。

楼层相对较低，一梯两户，即使是早晚出行高峰时，等待电梯的时间将会大大减少，节省更多时间，这是高层住户所羡慕的。

洋房在得房率方面则比高层更高。以目前的新房市场来看，同样的89㎡户型，洋房比高层要多出一个小书房的空间。

这对于洋房属于稀缺品的下沙来说，都会钱塘自然就很受洋房爱好者青睐。

但是，就都会钱塘而言，经小编实地探盘，该小区也存在着一些不足。

从小区外立面看，以米白色和灰色为主色调，颜值在线，入门后的小广场被抬高1米，很有归家的仪式感。

都会钱塘入口处

但是，外墙还是跟普通的高层一样，采用真石漆，与其他小区相比，并无特殊之处。

另外，由于洋房区的楼层较矮，楼间距并不算宽，可供绿化的空间并不大。除了较少的绿植，和一些儿童游乐设施，小区内无有代表性的景观可言，环境只能说很一般。

都会钱塘小区内部实景

但都会钱塘的优势在于，圈圈里商业综合体与小区几乎是一体的。内有物美超市，各种游乐设施、餐饮、娱乐一应俱全，俨然一个小“天街”的视觉感。这里显然已是整个大学城北的中心。

旁边是和达城，农贸市场，各种吃喝玩乐也只是举步之遥。另外，大学城北的启源中学，已确定由文海教育集团接管，这是一大利好。

大学城北圈圈里

但令大学城北居民们困扰的是暂无地铁，而且早晚高峰出行非常拥堵。之前已曝光过一份治堵的会议纪要，若能执行，或许能缓解这样的出行困境，相信困难只是一时的。

从大学城北的二手房成交上可以看出，3W单价的二手房已成交多套，大多集中在小户型。

未来，如果都会钱塘东区成交单价3W的二手房逐渐增多，那整个大学城北板块的二手房价是否也会再一次被拉高？从目前来看，大学城北与金沙湖的差价已呈现逐渐缩小的趋势。

随着板块配套逐渐成熟，新盘逐渐交付，我们相信大学城北的潜力将再次被挖掘，未来的大学城北板块还是比较宜居的。

无论是下沙沿江还是大学城北，这是目前刚需主城置业的热门板块，而沿江因为学区的原因，个别房源的房价确实已是高不可攀，但下沙沿江其他房源的价格，目前较稳定。

下沙沿江（来源于网络）

金沙湖的优势除了湖景之外，更是钱塘新区的核心区之一，这里的配套相对其他板块更加完善，当然，体现在房价方面，与下沙沿江和大学城北的差价也很明显。

但是，下沙沿江的优势，有着一线江景，这里占据了下沙得天独厚的自然景观。

随着东部湾总部基地的建设，下沙南工业区“腾笼换鸟”有机更新的逐步推进，这一区块很可能将出让一些商住用地。

待那时，沿江的配套也将逐渐完善，与金沙湖的配套之差也会逐渐缩小，这是拉近与金沙湖差价的机会。

未来的下沙，也许将改变目前板块之间近万差价的局面，下沙沿江和大学城北与金沙湖核心区的差价将逐步缩小，让整个下沙的板块价值呈现统一性。

最后，希望大家都能在下沙安居乐业，买到心仪的好房子。

END

总编

文武本次编辑

诗怡

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