德益恒丨房价背后的赢者通吃二
透过现象把握本质，才是投资的第一要义。
“房子它不仅仅是一个水泥壳呀，它是特定位置的特定空间。钢筋水泥不值钱的，钢筋水泥要在某个特定的位置才值钱。价格是有深度的，所谓的价格深度就是市场博弈的充分程度。”
所谓的价格其实是一个数字，数字是虚无的，你能卖得出去才叫钱，卖不出去那就纸面财富。
这篇文章字，预计12分钟读完，从经济学的角度明白买房背后的经济规律
为什么有的城市经济发展水平相当但是房价却差了好几倍呢？比如说两个兄弟城市它因为定位不同，功能不同，其房价可以差1倍甚至3~5倍，哪怕他们的经济发展水平GDP人均几乎是一样的。比如说东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。具体一点，我们看东京和大阪的数据，这是年的统计，当时东京的均价是87万日元，折合人民币5万5一平。而与此同时大阪的均价是25万日元，折合人民币1万6一平，价格差了3倍多。再具体一些，我们观察上海，杭州，宁波，象山4个城市，他们的房价几乎是8:4:2:1，但是经济发展水平远远没有那么大的差距。经济难道不应该和房价相关吗？为什么经济相差无几，房价却有几倍的差距？到底是什么导致了这么大的差距。这就是我们今天要讲的。01.今天从一个定律说起。这个定律是最早从自然界中观察到的。
就是大家观察了有这么一个现象。
生物科学家发现，海滩礁石上的生物统计，是有明显的分布规律的。
就是在统治地位的生物的数量，是第2名的两倍，是第3名的三倍，第4名的4倍。
这个就是幂定律，说的是一个大型的复杂的有机体，它内部反复博弈的结果会高度向头部集中，1，1/2，1/3，1/4这个样子。
那么后来有越来越多的数据印证了幂定律，大家发现他似乎无处不在。
比如说月球表面月坑直径大小的分布，火山喷发的规模分布，网页被点击次数的分布，单词使用频率分布，大多数国家姓氏的分布，书籍唱片的销售分布，电影获奥斯卡奖数的分布，微博粉丝的分布等等全部都遵循幂定律。
那么具体一点呢，比如说美国大城市的人口，第1名纽约万，第2名洛杉矶万，第3名芝加哥万。
运动员的收入也是啊，第1名运动员的收入是第2名的两倍，第3名的三倍，第4名的四倍，哪怕他们的运动水平“差之分毫”，最后的收入却“失之千里”。
那么具体的原因呢，是大家宁愿花10.99美金去看一场最好的比赛，也不愿意花9.99美金去看一场次好的比赛，你可以理解为赢者通吃。
消费品市场也是一样，在一个消费品市场只有前三名活得下去，比如说宝洁、联合利华、高露洁，因为消费者一定会先选最有名的那个品牌，他实在觉得不满意才会选第二名，她觉得再不满意才会选第三名，后面的四五六七八名几乎就没有生存机会，这就是幂定律。
聚集效应赢者通吃，它无处不在，房地产也不例外。
我们观察一个区域通常会有一个首位，首位价格要比第2名贵一倍，就好比上海比杭州贵一倍。
而在同省之中的首位杭州要比宁波再贵一倍，再回到地级市里面呢，宁波再比象山贵一倍。
尽管这四个城市的经济发展水平远远没有这么大的差距。
这个背后的原因就是人口聚集产业聚集的力量。这个其实很容易理解，比如说一个跨国公司，他想在中国选一个点，然后他首选一定是北京。
除非他的业务特别特别多，除非第一个城市完全满足不了他，他才会考虑第二个，比如上海或者深圳。
那如果是二线城市，哪怕是强二线选择的希望都很渺茫，你要真把总部开到那边大多半情况会烂尾的，这就是首位的好处。
对于跨国公司这样的大企业来说，大中华区他只要和首位打交道就可以了，只有首位满足不了他需要或者说业务增长到很大很大的情况之下，才需要考虑第二名。
首位会赚足风头的，独享各种好处吸走各种资源，远非第二名能比。
这说明什么呀？说明只有在人潮聚集产业聚集的地方城市的价值才会有足够的支撑啊。
只有大城市才有房地产，一定就是这句话，只有大城市才有房地产，只有大城市的房子才值得买，千万千万不要买错城市。
房子它不仅仅是一个水泥壳呀，它是特定位置的特定空间。钢筋水泥不值钱的，钢筋水泥要在某个特定的位置才值钱。价格是有深度的，所谓的价格深度就是市场博弈的充分程度。
同样是万的房子，在一二线城市和三四线城市，它价格深度是完全不一样的，一个是供不应求，一个是有价无市。
只有足够大的城市，才有足够稀缺的资源，吸引足够多的人口，产生足够多的刚需，也才能夯实价格的深度。
所谓的价格其实是一个数字，数字是虚无的，你能卖得出去才叫钱，卖不出去那就纸面财富。
02.那怎么知道能不能卖出去呢？
二手交易是我们着重看的地方！
那比如说，小县城的房子为什么不能买，因为没有二手交易，养老地产为什么不能买，因为没有二手交易。旅游地产为什么不能买，也是因为没有二手交易。
二手交易是一个重要的指标，你想知道房子有没有泡沫，你想知道是不是纸面财富，你就看看有多少个二手中介。
有二手交易的地方就会有利润，就会有中间商趁虚而入，中间商越多，二手交易越频繁，市场博弈越充分，价格深度就越坚持，这是个颠扑不破的经济学原理。
你比如在东莞看房，南城一个十字路口就有三个德益恒，两个链家，再加上其他不知名的一些中小中介，一共十几家房产中介，有充足的二手需求来支撑，他们才会有充足的利润，才能在寸土寸金的地方租得起店面，雇得起员工，才让你走两步就能看到一个中介。
一个没有房产中介的地方是几乎没有二手交易的，就像没有星巴克的地方是几乎没有白领一样。
那我们再思考一个问题，买房的本质是什么？
是买股票，是买一个城市的股票。
一个城市的股票就是他的房子，买房子就等于押注这个城市。你看好这个城市，你愿意同呼吸共命运，你愿意和它一起成长。
想看准一个城市就得遵循经济规律，就得看聚集度。
工业化以来人类聚集程度是一直上升的，只有人聚集的地方，才能创造出大量的高端服务业，而人口日渐稀少的地方将不可避免的衰落下去。
19年有这么一篇文章刷屏了，《流浪到鹤岗，我五万块买了一套房》，很多人很难以置信啊，在大城市动辄7、8万一平的时候，居然还有城市一套房子都只要五万块钱。
鹤岗的房为什么那么便宜？
因为鹤岗是典型的资源型城市，年前鹤岗发现了第一座煤矿，然后一路崛起，但随着煤炭在能源行业中地位的下降，鹤岗的产业结构单一的弊病开始显露了。
年他被国家确定为第3批资源枯竭型的城市，根据当地统计局统计，从年到年5年间鹤岗GDP下滑了21%。
其实很多人不知道，国内还有很多比鹤岗更便宜的城市，比如说甘肃的玉门，因为石油资源枯竭，人口大量流失，一套七八十平的房子最低只要几千块，还有宁夏石嘴山，黑龙江双鸭山，山西朔州，都是因为产业枯竭人口外流，整个城市的房价便宜像白菜一样，这是已经发生的。
而正在发生的是，当下还有更多的三四五线城市，因为产业的枯竭和人口的外流，房子也逐渐成为白菜价或者有价无市。
我们无法预知下一个白菜价的三四线城市到底是哪个，但是可以肯定的是会有越来越多三四线城市重复之前的老路。
比如说广西的玉林市和贵港市，在统计局的数据里，人口流失均达百万以上。
这些外流的人口除了流向了本省的省会，有的还去了珠三角的城市，在这些城市打工，对他们来说有着更高的收入。
河南的某南部城市也是一个例子，流失人口高达万，几乎占了全市人口的1/4，大家外出的原因也相差无几，就是虽然本地城市确实很适合生活，但它缺少就业机会啊。
为了就业，为了更好的生活条件，大家宁愿选择外出务工。而在诸多三四线人口大量流失的同时，一线和新一线也开始了新一轮的人口争夺战，一方面降低落户门槛，一方面有就业补贴，扶持创业等政策。以成都为例，它更是拿出了上亿的财政资金来吸引人才。
三四线的未来冥冥之中早已注定了。
在今年国家发改委公布的文件里面更是提到了收缩性城市这个概念，如果单纯以人口流失这条数据来统计，那么中国有1/3的国土，人口密度正在下降，有个城市在人口流失成为所谓的收缩性城市。
7~年间，中国有84座城市出现了收缩，这些城市的常住人口连续三年或三年以上都在持续减少。
人口从三四线流入一线流入新一线，正在成为我们所经历的重要的历史进程，可在这些重大的历史进程面前的身处其中的大多数人往往是毫无察觉的。
普通人积累财富，奋斗固然重要，但是更重要的是借助趋势的力量。
从目前的情况来看，大城市的聚集度是远远不够的，城市化进程还需要几十年才能完成，这些都是大城市房价潜力所在。
我们一定要跟随城市化享受城市化的红利，每一次房价上涨都是财富的重新分配。
一旦在这个窗口期间没有足够的房产布局，或者你布局了房产但是您买错了城市，那么你的身价就很可能跌落一次，不想买错房就一定要记住这么一句话。
只有区域中的首位才有价值，只有人口流入的大城市才有房地产。
03.再看东莞，GDP即将过万亿的东莞市，年底，房价元/m2，高居全国第16；环比+6%，同比34.44%，同比涨幅高居全国第1。那东莞房价是否还会继续上行呢？
东莞市是广东省地级市之一，总面积平方千米，东莞西北接广州市，南接深圳市，东北接惠州市，地理位置十分优越。
从人口来看
根据市公安局人口普查结果显示，近4年东莞户籍人口增长60.2万
从以上数据可以看出，东莞属于典型人口流入城市，显示大量外来人口在东莞落户！
从地理位置来看
东莞距离深圳不过70余公里，距离广州66公里，与两大城市的交通十分便捷，无论是公路还是铁路，基本上1小时内就能到达；
年东莞房价暴涨更多是深圳、广州的外溢需求以及其它投资需求导致的，
从调控政策来看
年7月25日东莞也升级了房产调控政策，东莞史上最严调控，但比深圳、广州房产限购政策宽松很多。
从企业引进来看
深圳这几年面向全球引进更多的优秀企业、优秀人才，必然会对深圳的现状企业、现状人口，产生“挤出”；同时面对深圳高达8万的房价和高昂的租金成本，也导致大量中低端产业和人口搬离深圳，东莞有得天独厚的优势，承接了大量深圳产业的转移，同时只有深圳1/4的房价必须受到大量人群的青睐。相继已经有华为，OPPO等行业龙头企业把自己的总部迁到东莞，也再一次对东莞的人才吸引力起到极大的增幅作用。
随着年《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，包含香港、澳门两个特区和珠三角九市在内的大湾区掀起新一轮发展热潮；东莞凭借在广州和深圳之间独特的位置，也必然会迎来更加快速的发展！
综上，虽然东莞经历了全国第一涨幅暴涨，也在最近再一次迎来了调控政策升级，但是东莞的房价还是被严重低估了。
编辑丨哲先生
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