从鹤岗房价蹦看收缩型城市

近期2个事带火了两个城市，一是因为奔驰而走红的西安，二是房价暴跌的黑龙江地级市鹤岗！

黑龙江鹤岗房价一平米只要元？

近日，网上有截图显示，黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价元，折合一平方米元。

经调查发现，网络上出现的情况基本属实。比如说，根据某二手房网站显示，鹤岗市的一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房（一室一厅）总价只有1.5万，折合一平方米元。还低于网络上流传的一平方米元的价格。

而鹤岗市的另一个“九洲松鹤小区”，一套位于6楼的50平毛坯房（一室一厅）总价也只有1.9万，折合一平方米元。也和网上流传的最低价差别不大。

与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉，在鹤岗，总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。

不过中介也指出，这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。比如说，普通商品房能马上办下“房本”，这些房源却并不能马上把“房本”办下来，需要等几年。

此外这些房源的建设标准比较低。比如说，根据现行住宅设计规范，7层及7层以上的住宅应配置电梯。但这些总高7层的商品房都没有配电梯。总价特别低的房源，一般都出现在这些多层住宅的6层、7层。而在普通商品房的价格方面，据接受采访的当地中介介绍，目前鹤岗市中心的商品房价格在元/平左右。

鹤岗是东北的东北，在黑龙江还要再往东北部，跟俄罗斯快挨着了，总面积不大1.5万平方公里，人口不多就万。属于地级市！

根据年的人口统计，34岁以下的年轻人，占了30%，60岁以上的老人占了22%，人口结构也还尚可，从经济来看，鹤岗也不算差，这里产煤，石墨储量也很丰富，也是木材的主要产地，年这个地方实现了.9亿的GDP，增长7.3%，人均GDP达到2.7万元！

年以来，鹤岗房价突然出现崩盘，突然从多一平米的房价，掉到了不足千元！然后满大街都放上了促销广告，跟卖白菜一样甩卖房子，上面写着1万多，5万，10万，注意这可不是单平米的房价，而是一套房子的总价，是的你没看错，在别的城市，只能买一平米的钱，在这里可以买一套多平米的房子。

鹤岗现在都在抛售房子，最好的小区也就卖到一平米，但大多数房子，也都是几万一套，10几万一套。现在鹤岗惨到什么程度，房子都免费租，房东只要求租客承担每年的供暖物业费，房子基本都是白住。因为实在是租不上价，你想一套房子一共才十几万，这一年的租金，也就几千块钱，真的也就是供暖和物业费的钱。

其实不止鹤岗，黑龙江其它城市也遭遇了类似的问题！双鸭山的房价也已经出现了大跌，多平米的房子，也是不到10万就卖掉了。还有伊春市，也跟这个情况差不多。

主要是因为人口不多，供给不小，房子太多，年轻人大量外流。所以根本涨不起来价，但是突然大跌，而且还跌一半，这个确实没想到。可见一个城市的人口和经济，对于房价的支撑力是有多重要，其实这种人口不断外流的城市很多，每个省都有大量的三四线城市是这样的情况，有些地方，这两年在棚改货币化的推动下，房价不降反涨，让很多人还趋之若鹜，大量买入。未来内地不少地方出现鹤岗双鸭山这样的情况很正常的，也许某一个月突然在毫无征兆之下，房价就开始大跌了！房价如葱并不是什么危言耸听。

未来房价的危机，可能会从这些人口流出的城市开始，19年这种情况应该越来越多。楼市会重新回到冰火两重天的局面，有少数大城市因为持续的人口与资金流入，或暂时能维持高房价，但大部分城市因为收缩，人口被抢走，所以造成房子的严重过剩，而价格大跌，最要命的可能不是价格下跌或者有价无市，而是跌了之后，仍然无人接盘，后面扔到房子里的钱基本到水里了！

官方明确“收缩型城市要瘦身缩体”，意味着什么？

近日，发改委《年新型城镇化建设重点任务》中，在明确大城市全面放开落户限制的同时，首次公开提及“收缩型城市”。城区常住人口万—万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口万—万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。这意味着，收缩型城市，正式进入国家规划视野。这些人口流失、产业衰退、城市空间不断闲置的城市，未来发展将会受到诸多限制。

长期以来，无论城市实际上在扩张还是在收缩，几乎所有城市都在大造新城、盲目城市，丝毫不顾城市发展的现实。

01、哪些城市在收缩？

世上最悲催的事情莫过于，大城市还没有完成扩张，小城市已经提前开始收缩了。目前，中国城镇化率还不到60%，离世界公认的城镇化加速阶段70%这一天花板，还有10个点左右的空间。然而，这场规模巨大的人口大流动，势必与大部分中小城市无缘。城市收缩不是概念游戏，而是显而易见的现实。

那么，到底有哪些城市在收缩？据清华大学研究，在年到年间，中国有个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下降。

~年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

一般而言，常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市，均可被视为收缩型城市。这一过程，如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、城市建成区面积缩小，那么问题更加严重。

这些城市在过去经历着明显的人口流失和城市收缩。字体越大，人口流失就越严重。

02、城市收缩的四种模式

第一类是资源枯竭性城市。因资源而生，同样因资源枯竭而衰退，甘肃玉门、山西吕梁、黑龙江双鸭山是典型代表。其中，玉门的知名度最高。

甘肃玉门曾经是中国的石油重镇，也是“铁人”王进喜的家乡，近年来，随着石油资源逐渐枯竭,玉门经济持续衰退，人口大量流失。数据显示，～年间,玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。

第二类是产业变迁导致的收缩，比如东北的一些重工业城市，无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

第三类是偏远城市的收缩。这些城市，既不靠近港口，又不靠近中心城市和大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的时代的浪潮中，人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。

第四类是大城市周边的收缩。由于大城市虹吸效应的存在，周边城市人口不断向核心城市涌入，比如北京周边的三河、高碑店，成都周边的都江堰等。

不过，这类收缩并非一成不变。只要位于大城市群内部，城市收缩就不用太过担心。

随着中心城市、都市圈和城市群战略的明确，大城市面临虹吸效应与外溢效应的双重约束，人口、产业有望向周边三四线城市溢出，这又会带来收缩之后的新一轮扩张。

03、这些城市为何会收缩？

热胀冷缩是自然现象，城市扩张与衰退同理。

从大环境来看，城市收缩的产生，来源于经济与人口转折点的出现。在经济扩张和人口大幅增长阶段，几乎所有城市都在扩张，这是工业化和城镇化的内在力量所在。

然而，当经济进入新常态，高增长态势不复存在，而产业普遍面临转型升级压力，那么部分城市的经济增长态势必然要被逆转。

同时，城镇化已经进入下半场。年我国城镇化率接近60%。从年到年，不到40年时间，我国城镇化率从20%增长到60%，城镇化的前半场已经完成。接下来城镇化还有10个点左右的空间，这也对城市人口增长形成约束。

更关键的是，人口转折点也已经出现。随着人口出生率下滑，老龄化率不断提升，人口红利和劳动力红利都已不复存在，全国性人口普增的局面也将被逆转。

据社科院的预测，到年，中国人口有可能首现负增长，届时城市之间的人口争夺战势必更加白热化。

然而，所有城市都在参与抢人大战，但人口却在不断向中心城市、都市圈和城市群流动。

尤其是，根据发改委《年新型城镇化重点任务》，城区人口万以上的大城市也将取消落户限制。当大城市户籍不再成为障碍时，中小城市面临的人口争夺战无疑会更加激烈，城市收缩会呈现加剧态势。

这种背景下，大城市还能继续扩张之路，而中小城市的收缩就不可避免。

04、收缩型城市的三点警示

人口在流失，产业在衰退，城市空间和公共设施在闲置，城市发展自然会受到影响。

其一，城市收缩，规划不会再允许扩张。在过去，大小城市，普遍钟情于摊大饼式建设。如果收缩成为事实，那么土地指标、公共建设指标必然要随之收缩。

发改委明确指出，未来要神话“人地钱挂钩”等政策，人口流失，土地指标和财政补贴必然要随之减少，收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏，恐怕行不通了。

同时，根据发改委文件，要引导人口和公共资源向城区集中。所以，在收缩型的中小城市，没有人口和产业注入的新区，最需要警惕。

其二，收缩型城市，难以支撑起大规模的公共设施建设。无论是公共设施建设，还是地铁建设，都需要庞大的人口规模作为前提。人口越多越聚集，规模效应就越突出，地铁建设的人均成本就越低。北上广深的地铁能开往几十公里之外的远郊，就是人口规模带来的利好。

如果城市收缩，人口减少，产业衰退，那么许多公共设施就无从支撑。以地铁为例，不是每个城市都有资格建设地铁。按照规定，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在亿元以上，地区生产总值在亿元以上，市区常住人口在万人以上。如果城市不断收缩，这些公共设施显然无法上马。

其三，城市收缩，房价等资产价格同样无法维持。房地产的根本支撑在于经济和人口，经济衰退，产业衰退，人口外流，那么原来的房地产价格自然难以维持。

美国底特律一度是美国房价最高的城市之一，后来由于经济危机，汽车产业全面衰退，市区大量房子被空置，房价自然一落千丈。

在不远的未来，恐怕国内有不少收缩型城市，房价将会复制底特律的命运。

老画评点：最后一剑我还是希望大家不要太过于乐观，后面问题真的很复杂，老画我虽然心知肚明，但无法讲的，远远不是收缩型城市或者三四线问题这么简单，这个只是基于正常经济规律下的模式，但要是出些问题不按正常路线走呢？真的希望筒子们不要过于乐观了，事情真不是这么简单的，学员解读（收费）。

注：文章仅供参考！老画所有文章如果不妥，编辑可以随时删除。本博主要记录与分析未来大势的过程与趋势，经济、杂谈、情感、健康等。

老画一剑这些年潜心研究世界地缘宏观经济及未来大势，值此天下风云变幻，多事之秋，若想大事先知先觉，安身立命，请加Q群或者

转载请注明：http://www.yuncaibanjia.com/fjzl/10560.html