用大湾区长的见识,推演一座环湾小城的

最近，县城房价这个话题又火了！

但和几年前的鹤岗、玉门、乳山的“白菜价”不同，这一次登上热搜的是江山、义乌等江浙小县城，它们的房价是什么水平呢？

简单来说，整个江浙以及海南，多个县城的房价正在齐刷刷“3万化”。

以上说的只是房价，地价就更让人瞠目结舌了，以下是克而瑞的数据：

看到了么，浙江县城的地价，也已超越了武汉、郑州、长沙等雄霸一方的强省会。

写到这里，请大家思考一个问题：同样是小县城，为什么大东北、大西北的小县城，一套房只要三五万，而东南沿海的小县城，一平米就要三五万？

多年前的秦国宰相李斯有一句名言：“人之贤不尚譬如鼠矣，在所自处耳”！

李斯的意思很简单，同样是老鼠，仓老鼠和厕鼠的境遇完全不一样。人也一样，有没有出息，关键看地理位置。

把这个理论套用在房地产上，再合适不过了。同样是钢筋水泥，同样是花园洋房，值不值钱，关键看地理位置。

在富裕的东南沿海，哪怕是个小县城、小乡镇，它的房价也可以冲到三五万。而在大东北，即使是大省会，房价也不过是五六千。

结论是：一个城市的房价，和它的行政等级没有必然关系，关键是看它的地理位置。

01有个粤北小城，24分钟可到广州

最近我到一个名为英德的环湾小城考察，这个感觉就更强烈了。它原本只是一个安静的粤北小城，但高铁“改变”了它的地理位置，也就改变了它的发展进程。

虽地处粤北，但让我惊叹的是它和广州的时空距离，从英德到广州，最快只需24分钟，也就五六首歌的时间。

24分钟，要比广州到深圳还要快，如果是坐地铁，也就越秀到天河的时间。

是什么让一个粤北小城如此神速地到达广州？唯一的解释是地理位置，英德正好处在京广高铁这条超级干线上，这可不是一条普通高铁，它的时速高达公里。

这个时速的高铁，一般是超大特大城市的专属，县城是很少有这种等级的高铁，目前整个广东只有两个县城才有，英德算一个。

“24分钟到广州”这个事实，让这个粤北县城正在发生一些本质性的变化：以前是无人问津的粤北山区，现在居然可以“入珠融湾”了。

近年来，佛山顺德、广州黄埔纷纷到这里建立产业园区。从乐广高速英红出口一出来，就能看到广德（英德）产业园区的招牌，英德从此加入珠三角的产业矩阵。

在广东省十四五规划中，英德所在的清远还被纳入广州都市圈，算是正式“入珠融湾”。从今往后，不能再叫它“粤北”，而应该叫“湾北”了。

受益于和珠三角的强联系，金地、富力、恒大、碧桂园、奥园等珠三角的龙头房企纷纷进驻这个县城，让整个的城市建设如火如荼。

很快，省运会也相中了这里，要在这里举办重要赛事。英德正以此为契机打造新的体育场馆，并在体育场馆周边造城，打造新的城市中心。

与此同时，第一座万达广场来了，第一所大学也来了……

写到这里，可能已经有人闻到了熟悉的味道。为啥呢？中国的城市建设，都是有规律可循、有套路可依的：

房地产的兴起，一定会伴随着造城运动，而造城运动一定会开辟新区，并打造城市新中心。在这个过程中，最好有一场体育盛会作为加速器，而在城市新中心，最好有几个龙头房企打先锋。

在大城市长期生活过的人，对这个“套路”心领神会、了然于胸。我们来到小县城，就是降维打击，只要稍加把握“时差优势”，就能洞穿这座城市的一切。

所以我认为，生活在大湾区的人，可能要比英德人更懂英德。

02英德：英国女王都知道的粤北小城

下面，我们就用大城市的“见识”，来推演一下这座粤北小城的发展脉络。

其实，英德这座小城还是很有知名度的，首先它是一个风景名胜之地，自古便有“岭南小桂林，山水胜苏杭”之称，拥有着与桂林相媲美的奇山秀水，历代都是热门旅游区。

而且，它还有两个名扬世界的特产，一个是英德红茶，曾被英国女王指定为皇室用茶，上过英国BBC，进过人民大会堂，被誉为“世界第四大高香红茶”。

另一个特产是叫做“英石”的名贵石头，早在宋代，它就被奉为皇室朝廷贡品，许多文人墨客为它吟诗作对，“英州那得许多石，误入天公假山国”描写的就是英石。

如此物华天宝、人杰地灵之地，经济当然不会太差。

英德是广东省面积最大的县级市，常住人口98万。在整个清远，英德的经济总量仅次于清城区，年，英德以亿元的经济总量，稳居清远八个县区中的第二名，增速则排在第一。

如果只有这些，英德顶多就是一个小而美的旅游城市，但它的野心绝不止于此。这次，我们就是想以英德为蓝本，把中国小县城的发展规律、发展共性展示出来，供其他小城市参考、借鉴。

03规律与共性：体育盛会再造一座城

英德的野心，要从广东省第十六届运动会说起。

年10月，英德市体育馆将承接年广东省运会击剑比赛项目及相关场次足球赛事，正式闭馆改造。

乍一看，这不就是一场体育赛事吗，有什么好讲的。但是，在大城市长过见识的人都知道，一场大型赛事，是可以改变一座城的。

因为，大型赛事往往是一座城市洗心革面的催化剂，很多基础建设，只要搭上大型赛事，就能特事特办、一路绿灯。很多城市的新城新区，都是从一场大型赛事开启的。

在广州，年第六届全运会，成就了天河体育中心，加速了广州城市新中轴线的形成；年的广州亚运会，更是直接推动了珠江新城CBD的崛起。

广州天河体育中心

在深圳，年的大运会，则成就了大运新城，被列为深圳四大新城之一，其对深圳东部新城的发展起到了重要推动效应。

在惠州，借由第十三届省运会契机，深惠沿海高速、厦深沿海铁路等项目得以顺利推进，惠州交通网络得到全面升级。

所以，在大城市生活久了的人们，都有着一个默契与共识：一场大型赛事，一定会为所在城市再造一个新中心，改写城市格局和未来。

而且，这个新中心一定比老城区更具活力。例如，广州的天河发展起来后，荔湾和越秀逐渐没落；深圳的南山和宝安崛起之后，留下了罗湖落寞的身影。

在一线城市生活过的人，受过市场的“毒打”教育后幡然醒悟：买房一定要买城市的新中心，不要留恋老城区，抱守残缺会让你错过一整个时代。

深圳城市新中心——深圳湾

这是城市发展的共性和规律，不以人的意志为转移。历史车轮滚滚向前，对英德而言，以省运会为契机，再造一个新英德，再造一个城市新中心，是历史的必然。

04城市新中心：等待省运会检阅

那么，英德的城市新中心在哪里？一个简单粗暴的指标是，新体育馆在哪里，城市新中心就在哪里。

例如，广州天河CBD、深圳后海、深圳龙岗中心城、杭州滨江新城等CBD的正中心都是一个大型体育馆。

在中国，大型体育场馆已经成为城市新中心的标配。

和广州、深圳、杭州一样，英德正以承办省运会的英德体育馆为中心，打造一个全新的城市新中心：城北新区。

参照珠江新城的模式，英德把六馆一宫（体育馆、图书馆、博物馆、科技馆、游泳馆、档案馆+青少年宫）这些大型公建，以及市商会大厦、英德足协、文化体育广场、城北小学等公共配套全部聚集到城北新区。

不仅如此，城北新区还承担着政务中心的功能，是英德市政府、市公安局、市财政局、市民政局、房产管理中心等政府单位所在地。值得一提的是英德市政府曾经历三迁，从城南到城中再到城北，根据“政府所在地必是城市中心”的铁律，城北新区就是铁打的城市新中心。

参考我们之前总结的城市发展”共性“，以省运会为契机，城北新区正在迎来爆发式机遇。

一个城市的“城运”如果来了，利好根本停不下来。

今年2月，英德第一所大学——广东航空航天科技职业大学（筹）已获批，规划用地约亩，总投资超26亿元，专注培养航空航天、新能源、新材料、人工智能等领域人才。

差不多同时期，英德第一所万达广场确定落户，总建筑面积不少于10万方，总投资超20亿元，为城区打造集购物、休闲娱乐于一体的大型商业综合体。

英德体育馆也通过改造完成全面升级，做好了承接省运会的准备。可以说，一个崭新的城市新中心，正在等待省运会的检阅。

参照珠三角城市的经验，每个城市的新中心，一定会有一些披襟斩棘的拓荒者，正是因为它们的大胆探索，新中心的建设才能更快地凝聚信心和共识。

05金地加速英德「城市迭代」01我是标题3

那么，城北新区的拓荒者和加速器是谁？来自深圳的龙头房企——金地集团。

早在年，金地便相中了英德这座粤北小城，并坚定地进驻城北新区，落子金地格林公馆，而且选址极具前瞻性，与省运会体育馆仅一街之隔，精准地占位城北新区正中心。

英德金地格林公馆实景图

项目主力户型为96-㎡的三至四房，目前在售㎡三房、㎡四房两个户型，全部精装交付。

金地此番来到英德，对城北新区的发展、对英德的城市能级提升，都是一剂强心针，也是一个加速器。

金地集团诞生于深圳，是中国房地产开发的先行者，早在20年前就有“万保金招”一说，可见金地在中国房地产开发方面底蕴深厚，品牌力超强。

经过20多年的发展和升级，金地早已不是一个普通的地产开发商，而是

「综合型的城市服务提供商」以及「产城融合的新城区发展商」，这意味着金地每进驻一个城市，带来的绝不止是房子，还有一整套与产城融合、职住平衡相关的先进生活方式。

所以，金地每次拿地都是对对城市发展底层逻辑的一次前瞻性洞察。甚至可以说，当一个城市或者板块出现金地时，意味着它已经跨过了城市发展的1.0时代，进入了2.0时代。

英德金地格林公馆效果图

城市发展1.0时代，是商品房野蛮生长的时代，大家对房子的认知和要求都很低，全无产城融合、职住平衡这些意识。

2.0时代是1.0时代的升级版，它有两个显著的特点，一是城市一定会冒出一个新中心，这个新中心和自然形成的老城区不同，它一定是规划先行，注重产城融合、职住平衡。

第二个特点是，城市的购买主力变成了年轻人、新中产，1.0时代的房子已经无法满足他们的需求，产品必须来一次升级。

英德金地格林公馆实景图

这个”城市迭代”的模型在广深佛莞等大城市早已实现，如今，同样的模型、同样的剧本都搬到了英德，希望你根据客观规律作出正确的选择。

这是一个选择大于努力的年代。就好比股市，你是愿意做一个很努力但没什么用的散户，还是跟着一个明星基金经理做一个甩手不管的基民？

作为一个诞生于深圳且身经百战的龙头房企，金地的每一次拿地、每一个决策，都是深思熟虑、严格论证的结果，其打造也是稳如磐石、穿越周期的“傻瓜资产”，它就是楼市版的明星基金经理。

英德金地格林公馆实景图

如果你不知道做，就跟着金地买吧。

06在金地，与家乡产生更美好的连接

在广深，新中产都知道金地的房子好，它代表了人们在居住升级之后的理想选择。但一线城市城市的房价实在太高了，想买一套品质房产，至少得五百万甚至上千万，并不是谁都能承受得起的。

英德金地格林公馆实景图

以金地格林系列为例，其在深圳、广州、上海等城市共计约个项目，平均销售均价达3.8万元/㎡。而在英德，只需约1/6的价格，就可以享受与一线城市金地项目同等的居住品质。

眼下，整个大湾区都在收紧调控，根据“板块轮动”效应，环湾楼市很快会启动。作为一个距离广州仅24分钟旅程的高铁城市，英德房价目前只在六七千的水平，不到广州的1/6，补涨空间巨大，眼下就是把握“时差”的黄金时机。

在大湾区的英德人，你心动了吗？从前，乡愁是一枚小小的邮票，长大后，才明白乡愁是一张握在手中的房票。

英德金地格林公馆实景图

而今在高铁时代，英德已纳入广州半小时生活圈，您的乡愁大可托付于一套总价才几十万的金地房产。在那里，可与家乡、与自我产生更美好的连接。